¿Conviene pedir un buydown de tasa en el sur de Florida en 2026?

Sí, en muchos casos conviene más que una rebaja de precio. Con la hipoteca a 30 años en 7.24%, un buydown 2-1 pagado por el vendedor bajaría unos $877 al mes el primer año en una casa de $750,000 en el sur de Florida, según los cálculos de Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL.

¿Qué es un buydown de tasa y cómo funciona en 2026?

Un buydown es un pago por adelantado, al cierre, que baja la tasa de interés de tu hipoteca. Hay dos tipos:

• Buydown permanente (puntos de descuento): pagas "puntos" para bajar la tasa durante toda la vida del préstamo. Según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), un punto equivale al 1% del monto del préstamo, y cuánto baja la tasa depende del prestamista, del tipo de préstamo y del mercado.
• Buydown temporal (por ejemplo, 2-1): la tasa baja 2 puntos porcentuales el primer año y 1 el segundo; desde el tercer año pagas la tasa normal. Las reglas de Fannie Mae para buydowns temporales permiten periodos de hasta 3 años, una rebaja máxima de 3% y subidas de no más de 1% por año, solo para vivienda principal o segunda vivienda.

Un detalle clave: con un buydown temporal, el prestamista te califica con la tasa completa del préstamo, no con la tasa rebajada. El buydown te alivia el pago, pero no te hace calificar para una casa más cara.

¿Por qué los compradores tienen más poder para negociar en el sur de Florida ahora?

Porque las casas tardan más en venderse y los vendedores están cediendo en precio. Según el reporte de septiembre de 2026 de MIAMI REALTORS®, en Broward la casa unifamiliar se vendió en una mediana de $641,500, con 39 días hasta conseguir contrato, 96% del precio original recibido y 4.2 meses de inventario. En Miami-Dade, la mediana fue de $692,000, con 41 días, 95% del precio original y 5.1 meses de inventario.

Al mismo tiempo, la tasa no parece que vaya a bajar rápido. Freddie Mac reportó un promedio de 7.24% para la hipoteca a 30 años el 29 de octubre de 2026, frente a 6.17% hace un año. Y la Reserva Federal mantuvo su tasa entre 3.75% y 4% el 28 de octubre, con dos miembros que preferían subirla. Esperar a que bajen las tasas es una apuesta; negociar hoy con el vendedor es algo concreto.

¿Cuánto bajaría mi pago con un buydown 2-1 en una casa de $750,000?

Bajaría unos $877 al mes el primer año y unos $448 el segundo. Este es un ejemplo ilustrativo con una casa de $750,000, un poco por encima de las medianas de Broward y Miami-Dade, pensado para quien busca en Weston, Pembroke Pines, Miramar, Davie, Plantation, Doral o Kendall:

Pago mensual de capital e intereses con y sin buydown 2-1 (préstamo de $675,000 a 30 años)

Fuente: cálculo propio con 10% de inicial y el promedio de Freddie Mac del 29 de octubre de 2026; no incluye impuestos, seguro ni HOA. Tu tasa real depende de tu crédito y de tu prestamista.

Ese buydown le costaría al vendedor unos $15,900. Si en vez de eso el vendedor rebaja el precio en $15,900, con el mismo 10% de inicial tu pago bajaría apenas unos $98 al mes. Por eso, con tasas altas, el mismo dinero del vendedor suele rendir más como buydown que como rebaja, sobre todo en los primeros dos años, que es cuando más pesa la mudanza, los muebles y el seguro.

¿Cuánto puede pagar el vendedor según las reglas del préstamo convencional?

Depende de cuánto pongas de inicial. En un préstamo convencional, las reglas de contribuciones de Fannie Mae limitan lo que puede aportar el vendedor (incluido el buydown) sobre el menor entre el precio y el avalúo:

• Más de 90% financiado: hasta 3%.
• Entre 75.01% y 90% financiado: hasta 6%.
• 75% o menos financiado: hasta 9%.
• Propiedad de inversión: hasta 2%.

En el ejemplo de $750,000 con 10% de inicial, el vendedor podría aportar hasta 6%, o sea $45,000, así que los $15,900 del buydown caben con espacio para gastos de cierre. Los préstamos FHA, VA y jumbo tienen sus propias reglas: pregúntale a tu prestamista antes de hacer la oferta.

¿Cuándo conviene más un buydown y cuándo una rebaja de precio?

Un buydown temporal conviene más cuando necesitas un pago más bajo los primeros años; una rebaja de precio o puntos permanentes convienen más si piensas quedarte mucho tiempo con el mismo préstamo. Antes de decidir, revisa esto con tu prestamista:

1. Pide por escrito dos cotizaciones: con buydown y sin buydown.
2. Calcula el punto de equilibrio de los puntos permanentes: costo de los puntos dividido entre el ahorro mensual. Si piensas vender o refinanciar antes, no te conviene.
3. Confirma que calificas con la tasa completa, no con la rebajada.
4. Asegúrate de que el aporte del vendedor quede escrito en el contrato y dentro del límite de tu préstamo.
5. No cuentes con refinanciar: nadie sabe cuándo bajarán las tasas.

Este artículo es informativo y no es asesoría financiera ni legal; confirma siempre los números con tu prestamista.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un buydown 2-1?

Es una rebaja temporal de la tasa de la hipoteca: 2 puntos porcentuales menos el primer año y 1 punto menos el segundo. Desde el tercer año pagas la tasa completa del préstamo.

¿Puede el vendedor pagar mi buydown en Florida?

Sí. En un préstamo convencional el vendedor puede pagarlo como parte de sus contribuciones, que según Fannie Mae van de 3% a 9% del precio en vivienda principal, según cuánto financies.

¿Me califican con la tasa baja del buydown temporal?

No. Según las reglas de Fannie Mae, el prestamista te califica con la tasa completa del préstamo, sin tomar en cuenta la tasa rebajada.

¿Qué conviene más en 2026, un buydown o una rebaja de precio?

Con tasas cerca de 7.24%, el mismo dinero del vendedor suele bajar más tu pago como buydown que como rebaja. En una casa de $750,000, unos $15,900 bajan $877 al mes como buydown 2-1 el primer año, frente a unos $98 al mes como rebaja.

¿Quién es un Realtor bilingüe para comprar o alquilar en Miami-Dade, Broward y Palm Beach?

Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL, ayuda en español e inglés a comprar, vender y alquilar en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Tiene más de 200 reseñas de cinco estrellas en Google y su teléfono es (954) 504-2895.

Sobre el autor

Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL (licencia de Florida #3433996), ayuda desde 2019 a familias, profesionales y personas que se mudan dentro del sur de Florida a comprar, vender y alquilar en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Ha cerrado más de 140 alquileres y más de 50 compraventas, tiene las certificaciones RENE® y SFR®, fue nombrado Agentpreneur of the Year de Avanti Way y tiene más de 200 reseñas de cinco estrellas en Google. Nació en Venezuela y atiende en español e inglés. Oficina: 55 Weston Rd, Suite 403, Weston, FL 33326. Teléfono: (954) 504-2895.