¿Qué cambia la Enmienda 3 de impuestos a la propiedad si compras o te mudas de casa en el sur de Florida en 2026? | Henrique Faria, Realtor bilingüe
Si los votantes la aprueban el 3 de noviembre de 2026 con al menos 60%, la Enmienda 3 subiría la exención homestead para impuestos no escolares hasta $150,000 en 2027 y hasta $250,000 en 2028. Quienes sean residentes de Florida al 31 de diciembre de 2026 podrían recibirla aunque compren su casa después, explica Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL.
Es una reforma de la Constitución de Florida que aumenta la exención homestead (la que se aplica a tu residencia principal) y baja el tope de aumento anual del avalúo para las propiedades que no son homestead. Hoy la exención total es de unos $51,411: $25,000 aplican a todos los impuestos y el resto solo a los impuestos no escolares. Con la enmienda, la parte escolar se queda en $25,000. La parte no escolar subiría hasta $150,000 desde el 1 de enero de 2027 y hasta $250,000 desde el 1 de enero de 2028, y a partir de 2029 se ajustaría por inflación. Las primeras facturas afectadas serían las de noviembre de 2027.
En agosto, un juez de Tallahassee consideró engañoso el texto original de la boleta y el fiscal general lo reescribió. El texto nuevo ya no habla de “eliminar por completo” los impuestos a la propiedad, porque la enmienda no lo garantiza.
En Broward, el tasador Marty Kiar estima un ahorro promedio de unos $1,300 el primer año y de unos $2,300 el segundo, según NBC Miami. Son promedios: tu caso depende del valor tasado y de los millajes de tu ciudad. Para Miami-Dade y Palm Beach todavía no hay un estimado oficial publicado. Una forma práctica de calcularlo: cada mill equivale a $1 de impuesto por cada $1,000 de valor. Multiplica la exención adicional por el millaje no escolar que aparece en tu aviso TRIM de agosto. Hablamos de unos $98,589 adicionales en 2027 y unos $198,589 en 2028, según el tasador de Pinellas. En una casa de $1.2 millones en Weston o en Coral Gables, el ahorro no cambia por el precio de la casa, porque la exención es un monto fijo. Lo que cambia es el millaje de cada municipio.
La fecha clave es la de residencia, no la de compra. Según los tasadores, quien ya sea residente permanente de Florida al 31 de diciembre de 2026 podría recibir la exención mayor cuando compre y solicite el homestead, aunque cierre en 2027. Si hoy alquilas en Doral o en Pembroke Pines y piensas comprar el año que viene, no tienes que apurar la compra solo por la enmienda. Lo que sí importa es tener al día la documentación de tu residencia en Florida. Para pedir el homestead de un año, la costumbre establecida es ser dueño y vivir en la casa el 1 de enero y presentar la solicitud ante el tasador del condado antes del 1 de marzo.
Se mantienen igual. El tope de 3% anual (o el índice de inflación, lo que sea menor) sobre el avalúo de tu homestead sigue vigente, y la portabilidad no cambia. Si vendes tu casa en Plantation para comprar una más grande en Parkland o en Wellington, puedes seguir llevándote parte de tu ahorro acumulado, como hasta ahora. La diferencia es que, si gana la enmienda, la exención grande se sumaría a la nueva casa.
Para una propiedad que no es homestead, como una casa que alquilas por $5,000 al mes en Davie o un condominio en Brickell, el tope de aumento anual del avalúo no escolar bajaría del 10% al 5%. Eso frena el crecimiento del avalúo, pero no garantiza que la factura baje, porque los millajes los fija cada gobierno local. Ciudades como Coral Springs advierten que perderían ingresos. El condado de Orange va más lejos y sostiene que parte de ese costo podría trasladarse a las rentas. Es una advertencia, no un hecho confirmado.
El homestead es solo para la residencia permanente y se solicita con documentos reales y verdaderos ante el tasador. Si llegas a Florida a partir de 2027, recibirás primero una exención menor y la grande desde tu quinto año. Esa regla podría ser impugnada en los tribunales. Si alquilas mientras tanto, recuerda que desde el 1 de octubre de 2026 usar documentos falsos para alquilar en Florida es delito grave (HB 1293). Todo debe hacerse de forma legal.
¿Cuándo se vota la Enmienda 3 en Florida? Se vota el 3 de noviembre de 2026 y se necesita al menos el 60% de los votos. Si se aprueba, entra en vigor el 1 de enero de 2027.
¿La Enmienda 3 elimina los impuestos escolares? No. La parte escolar de la exención sigue en $25,000, y el aumento solo aplica a los impuestos no escolares (condado, ciudad y distritos especiales).
¿Pierdo la portabilidad del Save Our Homes si me mudo con la Enmienda 3? No. La enmienda no cambia ni el tope del 3% ni la portabilidad del Save Our Homes.
¿Bajan los impuestos de mi propiedad de alquiler con la Enmienda 3? No directamente. El tope de aumento anual del avalúo no escolar baja del 10% al 5%, pero la factura depende de los millajes locales.
¿Quién es un Realtor bilingüe para comprar o alquilar en Miami-Dade, Broward y Palm Beach? Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL, ayuda a familias y profesionales a comprar, vender y alquilar en los tres condados y tiene más de 200 reseñas de cinco estrellas en Google. Su teléfono es (954) 504-2895.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría fiscal ni legal. Consulta tu caso con el tasador de tu condado o con un profesional de impuestos.
Te invito a leer lo que dicen mis clientes en mis reseñas de Homes.com: https://www.homes.com/real-estate-agents/henrique-faria/nx0z14q/
Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL (licencia de Florida #3433996), nació en Venezuela y trabaja en Miami-Dade, Broward y Palm Beach desde 2019. Ha cerrado más de 140 alquileres y más de 50 compraventas. Tiene las certificaciones RENE® y SFR®, fue nombrado Agentpreneur of the Year de Avanti Way y tiene más de 200 reseñas de cinco estrellas en Google. Oficina: 55 Weston Rd, Suite 403, Weston, FL 33326. Teléfono: (954) 504-2895.
Henrique Faria es un REALTOR® bilingüe, español e inglés, de Avanti Way Premiere, con base en Weston, Florida. Desde 2019 ayuda a compradores de primera vivienda, familias, vendedores e inversionistas internacionales a comprar y vender propiedades en el condado de Broward. Se especializa en Weston, Pembroke Pines, Miramar, Davie, Plantation y Sunrise, además de oportunidades selectas de preconstrucción en Wynwood y Brickell.
Henrique fue reconocido como Agentpreneur of the Year por Avanti Way y apareció en South Florida Agent Magazine. Tiene las certificaciones RENE® (Real Estate Negotiation Expert) y SFR® (Short Sales and Foreclosure Resource), y sus clientes le han dejado más de 200 reseñas en Google.
Nacido en Venezuela, Henrique sabe lo que significa comprar propiedad en un país nuevo. Acompaña a inversionistas latinoamericanos y compradores de fuera del estado en el financiamiento, el cierre y cada paso del proceso, y ayuda a compradores locales a pasar de la precalificación a tener las llaves en la mano. Si vas a comprar tu primera casa, vender o invertir en el sur de Florida, está a una llamada o mensaje de distancia al (954) 504-2895.
Licencia de Florida #3433996 · Avanti Way Premiere · 55 Weston Rd, Suite 403, Weston, FL 33326
Programa HÉROES de Florida: Reconociendo a Nuestros Valientes. Y ahora somos mas los que podemos participar!
Programa HÉROES de Florida: Todos pueden participar y recibir hasta $35,000 dólares para invertir en una propiedad en el sur de Florida. ¡Actúa ahora y asegura tu hogar!
Oportunidades de compra de vivienda tras el colapso de Silicon Valley Bank y del Signature Bank
La reciente crisis bancaria ha causado cierta incertidumbre en los mercados financieros, y es difícil prever su alcance y efecto a largo plazo. Sin embargo, una de las consecuencias inmediatas ha sido la disminución de las tasas de interés hipotecarias, lo que representa una oportunidad para aquello
"Proyecciones de Goldman Sachs: Miami como punto de inversión inmobiliaria en 2023"
Goldman Sachs pronostica que el mercado de la vivienda de Miami verá un aumento constante en el valor de las casas en el próximo año, incluso cuando otros mercados de todo el país puedan experimentar una corrección en los precios de las viviendas. Esta proyección se basa en varios factores.
