Enmienda 3 aprobada en 2026: ¿cuánto ahorras en Miami y Broward?

La Enmienda 3 se aprobó con el 62% de los votos y, desde 2027, sube a $150,000 la exención homestead para los impuestos a la propiedad que no son escolares, y a $250,000 en 2028. Según los tasadores de cada condado, el ahorro promedio estimado en 2027 ronda los $1,700 en Miami-Dade y los $1,300 en Broward, explica Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL.

¿Qué aprobaron los votantes de Florida con la Enmienda 3?

Aprobaron una exención homestead mucho más grande para la vivienda principal, que solo aplica a los impuestos que no son escolares. La medida necesitaba el 60% y obtuvo el 62%, según CBS12 y News Service of Florida. De acuerdo con WKMG ClickOrlando, entra en vigor el 1 de enero de 2027 y avanza así:

1. En 2027, los primeros $150,000 del valor tasado quedan exentos de los impuestos no escolares.
2. En 2028, esa exención sube a $250,000.
3. Desde 2029, los $250,000 se ajustan por inflación.

Hoy, la exención homestead protege hasta $50,000 del valor tasado (los primeros $25,000 de todos los impuestos y otros $25,000 de los no escolares). Los impuestos para las escuelas no cambian con esta enmienda.

¿Cuánto podrías ahorrar en Miami-Dade y Broward?

En promedio, entre $1,300 y $1,700 el primer año y entre $2,300 y $2,700 el segundo, según el condado. Son estimados de los tasadores con las tasas de impuestos actuales, no una garantía: lo que ahorres depende del valor tasado de tu casa y de la tasa de tu ciudad.

Ahorro promedio estimado por condado con la Enmienda 3

Fuentes: NBC Miami (Broward) y CiberCuba (Miami-Dade). Para Palm Beach no encontré hoy un estimado publicado por el tasador.

Como ejemplo, CiberCuba reporta, citando a Axios, que en Miami-Dade una factura anual de unos $6,000 podría bajar a cerca de $4,367 en 2027 y a $3,289 en 2028. En Broward, si tienes tu casa como vivienda principal en Weston, Davie o Plantation y ya tienes tu homestead activo, el cambio debería verse en tu factura de impuestos de 2027.

¿Quién no recibe el recorte de la Enmienda 3?

No lo reciben los inquilinos ni las casas que no son vivienda principal. La exención es solo para el dueño que vive en su casa, así que si alquilas un townhouse en Pembroke Pines por $3,800 al mes, tu renta no baja por esta ley. Un estudio citado por CiberCuba advierte incluso que las rentas podrían subir si los gobiernos locales cargan más impuestos a las propiedades de alquiler para cubrir lo que dejan de recibir; por ahora es una advertencia, no un hecho.

Para los dueños de casas de inversión, segundas viviendas y propiedades comerciales, el límite al aumento anual del valor tasado baja del 10% al 5%. Ojo: ese límite no impide que la factura suba si la ciudad o el condado suben la tasa.

¿Qué pasa si compras casa o te mudas dentro del sur de Florida?

Si ya vives en Florida y compras otra casa para vivir en ella, puedes pedir el homestead en tu nueva propiedad siguiendo la regla de siempre. Según el boletín del tasador de Broward, Marty Kiar, publicado por Galt Mile, debes ser dueño y vivir en la casa como residencia permanente el 1 de enero del año en que la pides, y solicitarla antes de la fecha límite de principios de marzo (en 2026 fue el 2 de marzo).

Si te mudas desde otro país o desde otro estado, hay un detalle importante: quienes no sean residentes de Florida al 31 de diciembre de 2026 tendrán que esperar hasta su quinto año para recibir la exención más grande, aunque pueden pedir la exención básica cuando cumplan los requisitos, según WUSF y CiberCuba. Y si vienes del exterior, compra o alquila siempre de forma legal y con documentos reales y verdaderos: desde el 1 de octubre de 2026, usar documentos falsos para alquilar en Florida es delito grave (HB 1293).

¿Qué deberías revisar antes de comprar o vender después de la Enmienda 3?

Antes de firmar, revisa tres cosas. Esto no es asesoría fiscal ni legal; confirma tu caso con el tasador de tu condado o con un profesional de impuestos.

• La factura de impuestos del dueño actual: con homestead suele ser mucho más baja que la que pagarás tú el primer año.
• La tasa (millage) de la ciudad: Weston, Miramar o Sunrise no cobran lo mismo, y eso cambia tu ahorro.
• Las fechas: cerrar y mudarte antes del 1 de enero cambia en qué año puedes pedir tu homestead.

Para quien vende, la noticia ayuda a explicarle al comprador que su costo mensual puede bajar con el tiempo si la casa será su vivienda principal.

¿Qué le recomiendo yo a mis clientes después de esta votación?

Mi recomendación es calcular el pago mensual completo con el impuesto que pagarás tú, no con el del vendedor. Si el vendedor de una casa en Davie tenía homestead desde hace años, su factura puede ser mucho más baja que la que te llegará a ti el primer año, aun con la Enmienda 3. También le pido a cada comprador que ponga en su calendario la solicitud del homestead el mismo día del cierre.

Para más contexto, lee también lo que explicamos antes de la votación sobre la Enmienda 3, si te mudas y estás pensando rentar o vender tu casa actual y otra forma de bajar tu pago mensual: un buydown de tasa.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo entra en vigor la Enmienda 3 en Florida?

Entra en vigor el 1 de enero de 2027. Ese año la exención homestead no escolar sube a $150,000 y en 2028 a $250,000, con ajustes por inflación después.

¿La Enmienda 3 baja los impuestos escolares?

No. La exención más grande aplica solo a los impuestos a la propiedad que no son escolares; los impuestos de las escuelas siguen igual.

¿Los inquilinos en Miami o Broward pagan menos renta por la Enmienda 3?

No directamente, porque la exención es solo para dueños que viven en su casa. Algunos análisis advierten que las rentas podrían subir si los gobiernos locales suben impuestos a las propiedades de alquiler.

¿Si me mudo a Florida en 2027 recibo la exención de $150,000?

Según los reportes publicados, quienes no sean residentes de Florida al 31 de diciembre de 2026 deben esperar hasta su quinto año para la exención más grande, aunque pueden pedir la básica al calificar.

¿Quién es un Realtor bilingüe para comprar o alquilar en Miami-Dade, Broward y Palm Beach?

Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL, ayuda en español e inglés a comprar, vender y alquilar en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Tiene más de 200 reseñas de cinco estrellas en Google y su teléfono es el (954) 504-2895.

Sobre el autor

Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL (licencia de Florida #3433996), trabaja desde 2019 en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Ha cerrado más de 140 alquileres y más de 50 compraventas, tiene las certificaciones RENE® y SFR®, más de 200 reseñas de cinco estrellas en Google y fue nombrado Agentpreneur of the Year de Avanti Way. Nacido en Venezuela, atiende en español y en inglés. Oficina: 55 Weston Rd, Suite 403, Weston, FL 33326. Teléfono: (954) 504-2895.