Impuesto a la propiedad 2026: ahorra 4% en el sur de Florida
Henrique A. Faria
Última actualización: 2026-11-05
Henrique A. Faria
Última actualización: 2026-11-05
Si pagas tu impuesto a la propiedad 2026 en noviembre, la ley de Florida te descuenta 4%: en una factura de $12,000 son $480 de ahorro. El descuento baja a 3% en diciembre, 2% en enero y 1% en febrero. Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL, explica cómo aprovecharlo en Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
Ya llegaron: en los tres condados las facturas de 2026 se pueden consultar y pagar desde finales de octubre o el 1 de noviembre. En Miami-Dade, según CiberCuba, el recaudador habilitó la consulta y el pago en línea el 30 de octubre, el mismo día en que envió las facturas, y el 4% aplica desde ese día y durante todo noviembre. En Palm Beach, la oficina del recaudador dice que para el 1 de noviembre envía más de 600,000 facturas. En Broward, el recaudador del condado publica la misma escala de descuentos que marca la ley.
La regla es estatal: según el capítulo 197 de los Estatutos de Florida, el impuesto se puede pagar desde el 1 de noviembre y queda en mora el 1 de abril del año siguiente. Es decir, el impuesto 2026 vence el 31 de marzo de 2027.
Ahorras 4% del total, el descuento más alto del año, y cada mes que esperas pierdes un punto. El estatuto 197.162 fija 4% en noviembre, 3% en diciembre, 2% en enero, 1% en febrero y nada en marzo. Si el último día de un período cae en fin de semana o feriado, el plazo pasa al siguiente día hábil.
Cuánto pagas según el mes, con una factura de ejemplo de $12,000
| Mes de pago | Descuento | Ahorro | Pagas |
|---|---|---|---|
| Noviembre 2026 | 4% | $480 | $11,520 |
| Diciembre 2026 | 3% | $360 | $11,640 |
| Enero 2027 | 2% | $240 | $11,760 |
| Febrero 2027 | 1% | $120 | $11,880 |
| Marzo 2027 | 0% | $0 | $12,000 |
Fuente: descuentos del estatuto 197.162 de Florida; la factura de $12,000 es solo un ejemplo para hacer la cuenta.
En una casa de Weston, Pembroke Pines o Coral Gables donde la factura pasa de $10,000 o $15,000, la diferencia entre pagar el 30 de noviembre y el 31 de marzo puede ser de varios cientos de dólares. Para cualquier factura, el cálculo es el mismo: multiplica el total por 0.04.
Si tienes escrow, normalmente lo paga tu prestamista con el dinero que apartas cada mes, así que no debes pagar tú sin confirmarlo antes. En la práctica, muchos administradores de hipotecas pagan en noviembre para aprovechar el 4%, pero eso es costumbre, no una regla. Lo que sí recomienda el recaudador de Miami-Dade, según la misma nota de CiberCuba, es consultar primero con tu prestamista si él hará el pago, para evitar pagar dos veces.
Revisa también tu estado de escrow cuando llegue: si la factura 2026 subió o bajó, tu cuota mensual puede cambiar el año que viene. Si buscas bajar ese pago, mira cómo bajar tu pago mensual con un buydown.
Si compraste este año, revisa que la factura esté a tu nombre o búscala por dirección, porque el dueño es responsable de pagar aunque no le llegue el papel. Estos son los pasos que recomiendo:
Si tienes una casa o un condo en alquiler y la compraste al contado, el pago es tuyo y conviene tener el dinero listo en noviembre. En una factura de $15,000 el 4% son $600, más o menos lo que muchos dueños gastan en un mantenimiento pequeño. No dejes que llegue abril: según CiberCuba, en Miami-Dade, si el impuesto sigue sin pagarse antes del 1 de junio de 2027, se puede emitir un certificado fiscal sobre la propiedad, con intereses y costos.
Si estás pensando en rentar tu casa en lugar de venderla al mudarte dentro del sur de Florida, incluye este pago anual en tus números desde el principio.
La Enmienda 3 no cambia la factura que te llegó ahora; sus efectos empiezan a verse a partir de las facturas de 2027. Los votantes la aprobaron el 3 de noviembre de 2026 y, si tienes homestead, la exención que no aplica a la parte escolar irá subiendo en los próximos años. Por eso pedir el homestead a tiempo vale todavía más. Aquí te explico qué cambia la Enmienda 3 en tu factura.
Mi recomendación es pagar en noviembre si puedes hacerlo sin tocar tu fondo de emergencia; si no, diciembre con 3% sigue siendo un buen descuento. Lo que no conviene es dejarlo para marzo por olvido. Antes de pagar, confirma el monto en el sitio oficial de tu condado y desconfía de cualquier correo o mensaje que te pida pagar por un enlace desconocido. Esto es información general; para tu caso concreto, habla con tu prestamista o con un contador.
El impuesto 2026 se puede pagar desde el 1 de noviembre de 2026 y vence el 31 de marzo de 2027. Desde el 1 de abril de 2027 queda en mora y genera recargos.
La ley de Florida da 4% en noviembre, 3% en diciembre, 2% en enero y 1% en febrero. En marzo se paga el monto completo, sin descuento.
Normalmente no, porque tu prestamista lo paga con tu cuenta escrow. Confírmalo con él antes de pagar para no hacer un pago doble.
Sigues siendo responsable del pago antes del 1 de abril. Puedes buscar tu factura por dirección en el sitio del recaudador de tu condado.
Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL, ayuda a comprar, vender y alquilar en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Tiene más de 200 reseñas de cinco estrellas en Google y su teléfono es (954) 504-2895.
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Henrique Faria, REALTOR® bilingüe de Avanti Way Premiere en Weston, FL (licencia de Florida #3433996), ayuda desde 2019 a familias, profesionales e inversionistas a comprar, vender y alquilar en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Ha cerrado más de 140 alquileres y más de 50 compraventas, tiene las certificaciones RENE® y SFR®, fue nombrado Agentpreneur of the Year de Avanti Way y tiene más de 200 reseñas de cinco estrellas en Google. Nació en Venezuela y atiende en español e inglés. Oficina: 55 Weston Rd, Suite 403, Weston, FL 33326. Teléfono: (954) 504-2895.
Henrique Faria es un REALTOR® bilingüe, español e inglés, de Avanti Way Premiere, con base en Weston, Florida. Desde 2019 ayuda a compradores de primera vivienda, familias, vendedores e inversionistas internacionales a comprar y vender propiedades en el condado de Broward. Se especializa en Weston, Pembroke Pines, Miramar, Davie, Plantation y Sunrise, además de oportunidades selectas de preconstrucción en Wynwood y Brickell.
Henrique fue reconocido como Agentpreneur of the Year por Avanti Way y apareció en South Florida Agent Magazine. Tiene las certificaciones RENE® (Real Estate Negotiation Expert) y SFR® (Short Sales and Foreclosure Resource), y sus clientes le han dejado más de 200 reseñas en Google.
Nacido en Venezuela, Henrique sabe lo que significa comprar propiedad en un país nuevo. Acompaña a inversionistas latinoamericanos y compradores de fuera del estado en el financiamiento, el cierre y cada paso del proceso, y ayuda a compradores locales a pasar de la precalificación a tener las llaves en la mano. Si vas a comprar tu primera casa, vender o invertir en el sur de Florida, está a una llamada o mensaje de distancia al (954) 504-2895.
Licencia de Florida #3433996 · Avanti Way Premiere · 55 Weston Rd, Suite 403, Weston, FL 33326
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